در بیشتر ساختمان‌های کوچک، مدیر ساختمان یکی از همسایه‌هاست که «داوطلبانه» کار را قبول کرده است. اما هرچه ساختمان بزرگ‌تر شود، این کار وقت بیشتری می‌گیرد و این سوال پیش می‌آید: آیا مدیر حق دارد برای این کار پول بگیرد؟ اگر بله، چقدر؟
آیا مدیر ساختمان قانوناً حقوق می‌گیرد؟
قانون تملک آپارتمان‌ها مدیر ساختمان را ملزم به کار رایگان نکرده است. مدیر نماینده‌ی مالکان است و مجمع عمومی می‌تواند برای کار او حق‌الزحمه تعیین کند. اگر مجمع چیزی تصویب نکرده باشد، مدیر نمی‌تواند خودش مبلغی برای خود در نظر بگیرد یا آن را از صندوق ساختمان بردارد.
پس قاعده روشن است: حق‌الزحمه‌ی مدیر فقط با تصویب مجمع معتبر است و باید در صورتجلسه ثبت شود. متن آماده‌ی این تصمیم را در نمونه‌های صورتجلسه مجمع عمومی می‌توانید پیدا کنید.
سه روش رایج برای جبران زحمت مدیر
۱. معافیت از شارژ
رایج‌ترین روش در ساختمان‌های کوچک و متوسط این است که مدیر، تمام یا بخشی از شارژ واحد خودش را نپردازد.
- مزیت: ساده است و پول جابه‌جا نمی‌شود.
- عیب: مبلغش به شارژ واحد مدیر بستگی دارد، نه به حجم کار. مدیر یک واحد کوچک در یک ساختمان بزرگ، کمتر از زحمتش دریافت می‌کند.
۲. حق‌الزحمه‌ی ماهانه‌ی ثابت
مجمع یک مبلغ ماهانه تعیین می‌کند که از محل شارژ به مدیر پرداخت می‌شود.
- مزیت: شفاف است و با حجم کار قابل تنظیم است.
- عیب: باید هر سال در مجمع بازبینی شود تا با تورم هماهنگ بماند؛ وگرنه بعد از مدتی دوباره نارضایتی پیش می‌آید.
۳. مدیر حرفه‌ای (شرکت یا فرد بیرونی)
در مجتمع‌های بزرگ، مالکان گاهی یک مدیر یا شرکت مدیریت ساختمان را با قرارداد استخدام می‌کنند.
- مزیت: کار حرفه‌ای و بدون درگیری شخصی بین همسایه‌ها.
- عیب: گران‌ترین روش است و برای ساختمان‌های کوچک معمولاً توجیه ندارد.
مبلغ منصفانه چقدر است؟
عدد ثابتی در قانون وجود ندارد و بسته به شهر، تعداد واحدها و خدمات ساختمان خیلی فرق می‌کند. به‌جای عدد، این سه معیار را در مجمع بررسی کنید:
- تعداد واحدها: مدیریت یک ساختمان ۸ واحدی با یک مجتمع ۶۰ واحدی قابل مقایسه نیست.
- حجم کار واقعی: آیا مدیر فقط شارژ جمع می‌کند، یا قراردادهای نگهداری، پیمانکار تعمیرات و پیگیری خرابی‌ها هم با اوست؟
- امکانات ساختمان: آسانسور، موتورخانه‌ی مرکزی، استخر یا نگهبان، هر کدام کار نظارت را بیشتر می‌کنند.
یک روش منصفانه که بحث را کم می‌کند این است که حق‌الزحمه را به‌صورت درصدی از کل شارژ ماهانه‌ی ساختمان تعیین کنید. این‌طوری هر سال که شارژ به‌خاطر تورم زیاد می‌شود، حق‌الزحمه هم خودکار تنظیم می‌شود و لازم نیست هر سال دوباره بحث شود.
مدیری که حقوق می‌گیرد، مسئولیت بیشتری دارد
وقتی مدیر حق‌الزحمه می‌گیرد، انتظار ساکنین هم بالا می‌رود — و این انتظار منطقی است. حداقل‌هایی که مدیر حقوق‌بگیر باید رعایت کند:
- گزارش مالی منظم که هر ساکن بتواند ببیند پولش کجا خرج شده. چند اصل ساده برای این کار را در شفافیت مالی در ساختمان نوشته‌ایم.
- ثبت همه‌ی هزینه‌ها با رسید.
- پاسخگویی در زمان مشخص به گزارش خرابی و درخواست ساکنین.
فهرست کامل کارهای مدیر را در وظایف مدیر ساختمان ببینید.
سوالات رایج
اگر مدیر بدون تصویب مجمع از صندوق برای خودش برداشت کند چه؟ این برداشت اعتبار ندارد و مالکان می‌توانند بازگرداندن آن را بخواهند. هر پرداختی به مدیر باید مصوبه‌ی مجمع پشتش باشد.
آیا مستأجر هم در پرداخت حق‌الزحمه‌ی مدیر سهم دارد؟ حق‌الزحمه‌ی مدیر جزو هزینه‌های جاری اداره‌ی ساختمان است و معمولاً همراه شارژ ماهانه پرداخت می‌شود؛ بنابراین اگر مستأجر شارژ جاری را می‌دهد، این سهم هم در آن هست.
مدیری که معاف از شارژ است، باید گزارش مالی بدهد؟ بله. معافیت از شارژ هم نوعی حق‌الزحمه است و از مسئولیت‌های مدیر چیزی کم نمی‌کند.
جمع‌بندی
مدیر ساختمان حق دارد برای کارش حق‌الزحمه بگیرد، به شرط اینکه مبلغ و روش آن در مجمع تصویب و ثبت شود. برای ساختمان‌های کوچک معافیت از شارژ ساده‌ترین راه است و برای ساختمان‌های بزرگ‌تر، حق‌الزحمه‌ی درصدی منصفانه‌تر است.
در ساختمان من، مدیر می‌تواند واحد خودش یا هر واحد دیگری را که مجمع تعیین کرده از شارژ معاف کند و همه‌ی هزینه‌ها — از جمله حق‌الزحمه‌ی مدیر — به‌صورت شفاف برای ساکنین ثبت می‌شود.
این نوشته برای آشنایی عمومی است و جای مشاوره‌ی حقوقی را نمی‌گیرد.
