یکی از پرتکرارترین بحث‌های ساختمان‌های چندطبقه این است: ساکن همکف می‌گوید «من که از آسانسور استفاده نمی‌کنم، چرا سهم بدهم؟» و ساکن طبقه‌ی پنجم جواب می‌دهد «ما هم از حیاط استفاده نمی‌کنیم، اما می‌دهیم.» هر دو دلیل دارند. اینکه چه کسی درست می‌گوید به قاعده‌ی کلی و تصمیم مجمع بستگی دارد.
این نوشته مرور عملی است، نه مشاوره‌ی حقوقی. اگر در ساختمان شما اختلاف جدی شده، متن رسمی قانون را بخوانید و با وکیل مشورت کنید.
قاعده‌ی کلی چیست؟
طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، پرداخت سهم هزینه‌های مشترک الزامی است، چه از آن امکان استفاده شود چه نشود. به همین خاطر ساکن همکف فقط به این دلیل که از آسانسور استفاده نمی‌کند، از سهم خود معاف نمی‌شود. استدلال ساده‌ی پشت این قاعده این است که مشاعات ملک همه‌ی مالکان است: وجودش ارزش ساختمان را بالا می‌برد، مهمان و تعمیرکار و باربر از آن استفاده می‌کنند، و خراب‌شدنش به همه‌ی واحدها آسیب می‌زند. جزئیات این اصل در شارژ ساختمان شامل چه هزینه‌هایی می‌شود و قانون تملک آپارتمان‌ها به زبان ساده آمده است.
اما معافیت یا تخفیف برای همکف ممنوع نیست؛ فقط باید مجمع چنین تصمیمی گرفته باشد. برخی ساختمان‌ها همین مسیر را انتخاب می‌کنند. نکته این است که تصمیم باید رسمی و ثبت‌شده باشد، نه توافق زبانی یک‌دو نفر.
چه گزینه‌هایی روی میز است؟
| گزینه | معنی | نکته |
|---|---|---|
| تقسیم برابر | همه‌ی واحدها سهم کامل می‌دهند | ساده‌ترین و کم‌اختلاف‌ترین حالت |
| تخفیف درصدی | همکف مثلاً بخشی از سهم آسانسور را می‌دهد | حد وسط؛ درصد را مجمع می‌گوید |
| معافیت از اقلام آسانسور | همکف از هزینه‌های آسانسور معاف است، ولی بقیه‌ی شارژ را می‌دهد | باید اقلام آسانسور دقیق تعریف شود |
| معافیت از کل شارژ | معمولاً فقط برای حالت‌های خاص مثل واحد خالی یا سرایداری | با آسانسور فرق دارد؛ ببینید پایین |
مهم این است که هر گزینه‌ای که انتخاب می‌شود برای همه‌ی ساکنین یکسان و روشن باشد.
اگر معافیت را تصویب کنید، حتماً این‌ها را تعریف کنید
۱. دقیقاً کدام اقلام؟ «هزینه‌ی آسانسور» را تعریف کنید: قرارداد سرویس دوره‌ای، برق آسانسور، تعمیرات جزئی آن. بیمه‌ی ساختمان، نمای ساختمان، موتورخانه و نظافت جزو آسانسور نیستند. فهرست اقلام شارژ را ببینید.
۲. تعویض‌های بزرگ چه می‌شود؟ وقتی موتور یا تجهیز اصلی آسانسور عوض می‌شود، آیا همکف سهم می‌دهد؟ اگر از صندوق ذخیره پرداخت می‌شود، قاعده‌ی مشارکت همکف هم باید از همان اول معلوم باشد.
۳. تا کی؟ اگر مالکان عوض شوند یا کاربری همکف عوض شود (مثلاً تبدیل به واحد تجاری)، تصمیم دوباره بررسی شود؟
۴. شاهد و رأی. تصمیم را با رأی‌گیری ثبت کنید و نتیجه را بنویسید. بدون صورتجلسه، معافیت چند سال بعد برای مالک جدید قابل استناد نیست.
اثر معافیت بر بقیه؛ یک مثال فرضی
فرض کنید ساختمانی ۸ واحد دارد و هزینه‌ی ماهانه‌ی آسانسور (سرویس، برق، تعمیر جزئی) ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ تومان است.
- بدون معافیت: هر واحد ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ ÷ ۸ = ۳۰۰٬۰۰۰ تومان.
- با معافیت همکف (یک واحد معاف): ۷ واحد باقی‌مانده هرکدام ۲٬۴۰۰٬۰۰۰ ÷ ۷ ≈ ۳۴۲٬۸۵۷ تومان می‌دهند، یعنی حدود ۴۲٬۸۵۷ تومان بیشتر در ماه.
عدد ممکن است کوچک به نظر برسد، اما همین اختلاف می‌تواند در جلسه محل بحث شود، به‌خصوص وقتی ساختمان بزرگ‌تر یا هزینه‌ی آسانسور بیشتر باشد. قبل از رأی‌گیری این مثال را با اعداد خودتان بنویسید تا همه دقیقاً بدانند رأی به چه می‌دهند.
بند پیشنهادی صورتجلسه
بند … — سهم آسانسور واحد همکف: مجمع با … رأی موافق از … رأی مأخوذه تصویب کرد که واحد همکف از پرداخت هزینه‌های سرویس دوره‌ای، برق و تعمیرات جزئی آسانسور معاف باشد و سایر هزینه‌های مشترک را مطابق روش مصوب بپردازد. تعویض تجهیزات اصلی آسانسور از این معافیت مستثنا است. این تصمیم تا تاریخ … معتبر است و پس از آن در مجمع عادی بازبینی می‌شود.
قالب کامل صورتجلسه در نمونه‌های آماده‌ی صورتجلسه آمده است. اگر مالکی با تصمیم مخالف بود، مخالفت را هم ثبت کنید؛ نوشتن «به اتفاق آرا» وقتی مخالفی بوده، بعداً علیه خودتان استفاده می‌شود.
معافیت از آسانسور با معافیت از کل شارژ فرق دارد
ساکن همکف حتی با معافیت از اقلام آسانسور، باید بقیه‌ی اقلام مشترک را بپردازد: بیمه، نظافت، نگهبانی، روشنایی راه‌پله و حیاط، تعمیر نما. معافیت از کل شارژ برای حالت‌های خاص است، مثلاً واحد سرایداری که مجمع تصمیم گرفته صورت‌حساب نگیرد. خالی‌بودن واحد هم به‌تنهایی دلیل معافیت نیست.
چند سؤال رایج
آیا مدیر می‌تواند خودش همکف را معاف کند؟ نه. تعیین مبلغ و روش شارژ با مجمع است؛ مدیر مجری است (وظایف مدیر ساختمان).
ساکن همکف می‌گوید در قرارداد خرید نوشته معاف است. چه کنیم؟ این به قرارداد بین او و فروشنده‌ی قبلی ربط دارد و برای ساختمان خودبه‌خود الزام‌آور نیست؛ مجمع باید تصمیم بگیرد. در این حالت اختلاف را مکتوب بررسی کنید و اگر جدی شد با وکیل مشورت کنید.
اگر دو نفر از همکف‌نشین‌ها معافیت می‌خواهند و باقی مخالفند؟ رأی‌گیری با نصاب قانونی و بر اساس میزان مالکیت تصمیم را مشخص می‌کند و باید ثبت شود (راهنمای مجمع عمومی).
فرمول متراژی چقدر اینجا کمک می‌کند؟ گاهی فرمول ترکیبی اختلاف را کم می‌کند؛ ببینید روش‌های محاسبه شارژ.
نقش نرم‌افزار
در ساختمان من شارژ دوره‌ای برای همه‌ی واحدها مبلغ یکسان دارد و مدیر می‌تواند یک واحد را از شارژ دوره‌ای به‌طور کامل معاف کند. فعلاً تخفیف درصدی یا معافیت فقط از یک قلم مثل آسانسور خودکار نیست؛ اگر مجمع چنین چیزی تصویب کند، باید مبلغ را خودتان حساب کنید و در صورتجلسه و گزارش مالی روشن بنویسید. تصمیم مجمع را نرم‌افزار جایگزین نمی‌کند، اما گزارش شفاف هزینه‌ها کمک می‌کند ساکنین ببینند آسانسور واقعاً چقدر خرج دارد.
