مستأجر می‌گوید «شارژ را مالک بدهد، من فقط اجاره می‌دهم.» مالک می‌گوید «ساکن شماست، شارژ هم با شما.» مدیر ساختمان میان این دو گیر می‌افتد و فقط می‌خواهد بداند به چه کسی مراجعه کند. این نوشته جواب هر سه را می‌دهد.
این متن مرور عملی است، نه مشاوره‌ی حقوقی. برای اختلاف جدی، قرارداد اجاره‌ی خودتان و نظر یک وکیل ملاک است.
پاسخ کوتاه
- در برابر ساختمان، مسئول نهایی پرداخت سهم هر واحد مالک است. مدیر ساختمان با مالک طرف است.
- تقسیم هزینه بین مالک و مستأجر با قرارداد اجاره است. هر چه آنجا نوشته شده، همان ملاک است.
- در عرف، هزینه‌های جاری (نظافت، نگهبان، آب مشترک) معمولاً با مستأجر است و هزینه‌های اساسی که ارزش ملک را حفظ یا زیاد می‌کنند (تعویض آسانسور، بازسازی نما، عایق‌کاری پشت‌بام) با مالک. جزئیات هر دو را در قانون تملک آپارتمان‌ها به زبان ساده هم آورده‌ایم.
بهترین کار این است که تقسیم را از روز اول در قرارداد بنویسید.
جدول تقسیم هزینه‌ها
| هزینه | معمولاً با | توضیح |
|---|---|---|
| نظافت مشاعات | مستأجر | هزینه‌ی جاری |
| نگهبان یا سرایدار | مستأجر | هزینه‌ی جاری |
| آب و برق مشاعات | مستأجر | هزینه‌ی جاری |
| سرویس دوره‌ای آسانسور | مستأجر | نگهداری عادی |
| تعویض موتور یا کابین آسانسور | مالک | ارزش ملک را حفظ می‌کند |
| ترمیم و رنگ نما | مالک | هزینه‌ی اساسی |
| عایق‌کاری پشت‌بام | مالک | هزینه‌ی اساسی |
| بیمه‌ی ساختمان | توافقی | ساختمان را می‌پوشاند، نه وسایل مستأجر |
| صندوق ذخیره‌ی تعمیرات اساسی | توافقی | هدفش هزینه‌های مالک است، اما ماهانه با شارژ می‌آید |
| جریمه‌ی دیرکرد | با طرفی که تأخیر کرده | در قرارداد روشن شود |
ستون «معمولاً» عرف است، نه قانون الزام‌آور؛ ردیف‌هایی که توافقی نوشته‌ایم همان‌هایی‌اند که باید حتماً در قرارداد صریح شوند. اقلام شارژ در شارژ ساختمان شامل چه هزینه‌هایی می‌شود و صندوق ذخیره در صندوق ذخیره ساختمان توضیح داده شده است.
بند پیشنهادی برای قرارداد اجاره
بند …: شارژ ماهانه‌ی ساختمان (هزینه‌های جاری مشاعات شامل نظافت، نگهبانی، آب و برق مشاعات و سرویس دوره‌ای آسانسور) بر عهده‌ی مستأجر است و مبلغ آن در زمان انعقاد قرارداد … تومان در ماه می‌باشد. هزینه‌های اساسی و مقطعی ساختمان از جمله تعویض تجهیزات، بازسازی نما و عایق‌کاری، و سهم صندوق ذخیره‌ی تعمیرات اساسی بر عهده‌ی مالک است. هر تغییر در مبلغ شارژ مصوب مجمع باید ظرف … روز به اطلاع مستأجر برسد. مستأجر موظف است رسید پرداخت‌ها را نگه دارد و هنگام تخلیه، گواهی بی‌بدهی شارژ را از مدیر ساختمان دریافت کند.
این فقط یک پیش‌نویس عملی است؛ بهتر است متن نهایی را با مشاور املاک یا وکیل هماهنگ کنید.
اگر مستأجر شارژ نداد، مدیر چه می‌کند؟
بدهی بر عهده‌ی واحد است و مدیر از طریق مالک پیگیری می‌کند. مسیر قانونی ماده‌ی ۱۰ مکرر هم در مورد «مالک یا ساکن بدهکار» اجرا می‌شود: اظهارنامه‌ی رسمی، مهلت ده‌روزه و بعد از آن امکان قطع خدمات مشترک یا درخواست اجرائیه از اداره‌ی ثبت. جزئیات این مسیر در قانون تملک آپارتمان‌ها به زبان ساده آمده است.
اما در عمل پیش از آن:
- اول با خود ساکن صحبت کنید و ببینید مشکل فراموشی است یا اختلاف با مالک سر قرارداد (وصول شارژ معوق).
- مالک را هم مطلع کنید. او در برابر ساختمان مسئول است و بدهی را بعداً از مستأجر می‌گیرد (مثلاً از محل تسویه‌ی ودیعه، اگر این در قرارداد پیش‌بینی شده باشد).
- همه‌چیز را کتبی ثبت کنید: تاریخ سررسید، مبلغ، پیام‌های یادآوری.
توصیه برای مستأجر
- قبل از امضای قرارداد بپرسید شارژ ماهانه چقدر است و چه چیزهایی را می‌پوشاند.
- رسید بگیرید. پرداخت شارژ را فقط با رسید یا ثبت در برنامه قبول کنید.
- هنگام تخلیه، وضعیت بی‌بدهی را بنویسید. از مدیر بخواهید کتباً تأیید کند چیزی بدهکار نیستید.
توصیه برای مالک
- تقسیم هزینه را در قرارداد بنویسید. ابهام در این بند بیشتر از هر بند دیگری باعث دعوا می‌شود.
- از وضعیت شارژ واحدتان خبر داشته باشید، حتی اگر مستأجر می‌پردازد؛ چون در برابر ساختمان شما مسئولید.
- در تصمیم‌های مجمع شرکت کنید. مستأجر در مجمع حق رأی ندارد، مگر اینکه شما به او وکالت داده باشید (راهنمای مجمع عمومی).
چند سؤال رایج
مدیر می‌تواند شارژ را مستقیم از مستأجر بگیرد؟ در عمل بله، و بیشتر ساختمان‌ها همین‌طور کار می‌کنند. اما اگر مستأجر نپرداخت، مسئولیت با مالک است.
مالک شارژ را از اجاره کم کرده؛ آیا مدیر باید بداند؟ نه. توافق مالک و مستأجر به ساختمان مربوط نیست؛ آنچه برای مدیر مهم است پرداخت به‌موقع سهم واحد است.
اگر ساکن عوض شد، بدهی قبلی چه می‌شود؟ بدهی روی واحد باقی می‌ماند و مالک در برابر ساختمان مسئول است. به همین دلیل در تخلیه‌ی واحد گرفتن گواهی بی‌بدهی مهم است.
نقش نرم‌افزار
در ساختمان من فاکتور شارژ برای واحد صادر می‌شود و ساکن فعلی همان واحد وضعیت پرداخت و بدهی‌اش را می‌بیند. مدیر یک شماره‌ی موبایل را به واحد دعوت می‌کند و ساکن آن را در برنامه می‌پذیرد، پس اگر مستأجر عوض شد، مدیر دعوت را برای ساکن جدید می‌فرستد. نرم‌افزار تقسیم مالک و مستأجر را حساب نمی‌کند؛ آن توافق مالک و مستأجر است و باید در قرارداد اجاره نوشته شود.
